بازار مسكن در سال ۹۷ به تحرك در خواهد آمد؟
سیب پال بازار مسكن در سال ۹۷ به تحرك در خواهد آمد؟
بازار مسكن از سال 91 وارد فاز ركودی شد و حجم معاملات كاهش محسوسی پیدا كرد. پس از آن عرضه ملك در بازار كمتر شد و سرمایه گذاری در این بخش به سمت بازارهای دیگر رفت. هر چند از نظر برخی كارشناسان این بخش شرایط در این بازار به گونه ای بود كه سوداگران از این بازار خارج شده بودند. اما حجم 2.5 میلیون خانه خالی لوكس حكایت از این می كرد كه سوداگران بازار مسكن هم چشم طمع خویش را به صورت كامل از این بخش برنداشته اند. در سال 96 با سررسید پرداخت تسهیلات بانكی خرید مسكن در قالب برخی طرح های یكساله سپرده گذاری، نشانه هایی از افزایش تقاضا در بازار شكل گرفت. اما متعاقب این مورد بیشتر از آنكه حجم معاملات افزایش پیدا كند، قیمت ها از سمت عرضه كنندگان بالارفت. در بعضی تحلیل ها علت این مورد تمایل نداشتن عرضه كنندگان به فروش اعلام نشد. بلكه علت را در این می دانستند كه فروشندگان نمی خواهند ارزش پول شان از بین برود. با این حال با ورود متقاضیان در بازار مسكن كه اغلب آنها مصرف كننده نهایی بودند، بسیاری اصرار كردند كه این مورد نشانه رونق در بخش مسكن می باشد و ركود پس از 5 سال به اتمام رسیده است. با این حال ابهامات فراوان در بخش مسكن حكایت از این دارد كه چشم انداز روشنی در اواخر سال 96 برای فعالان این بازار بوجود نیامده است و رفتار محتاطانه از جانب فروشندگان و عرضه كنندگان شرایط را برای سال 97 با ابهام مواجه كرده است. بخش مسكن به علت اینكه در فرایند تولید صنایع زیادی را درگیر می كند، بعنوان یكی از اصلی ترین موتورهای رشد اقتصادی عمل می كند. اما طی 5 سال اخیر به علت كاهش عرضه، بخش تولید هم با افت همراه شده است. تنها در مواقعی كه قیمت مسكن نوسان كرده است، صنایع وابسته به آن دچار شوك های مختلف شده اند. در نهایت هم طولانی شدن این روند به ناامیدی فعالان مختلف در این بازار منجر گردیده است و خوش بینی ها نسبت به سال 97 را هم كاسته است. چون كه در صورت تداوم گرانی عرضه، صنایع وابسته هم تحت تاثیر قرار می گیرند و انگیزه ها برای تولید كاسته می شود. در این صورت ابتدای چرخه كه تولید است با كاهش مواجه خواهد شد و عرضه كننده هم انگیزه اش برای عرضه ملك قدیمی و ساخت واحدهای جدید را از دست خواهد داد. محسن عدالت خواه، كارشناس بازار مسكن یكی از دلایل تولید ركود در بازار مسكن را ناتوانی تقاضاكنندگان و خریداران می داند و معتقد می باشد كه تا هنگامی كه این مشكل حل نشود نمی توان انتظار رونق در بخش مسكن داشت. وی با اشاره به اینكه سیاست های تولید رونق در بخش مسكن می بایست به سمت توانمند كردن متقاضیان حركت نماید، این طور می افزاید كه حوزه مسكن بدون نیاز به بخش ارزی می تواند بعنوان موتور محرك اقتصاد كشور عمل كند. این بخش از اولویت بیشتری برای تحرك اقتصادی برخوردار می باشد. وابستگی بیش از 100 صنعت كشور به این بخش سبب گشته است تا تولید رونق در این بخش سهم بالایی از رونق اقتصادی كشور داشته باشد. اتاق اصناف تهران در گزارشی با عنوان «چرا بخش مسكن از ركود خارج نمی شود؟» كه در میانه سال 96 منتشر نمود به ریشه یابی تداوم ركود پرداخته است. در این گزارش تیرماه سال 92 زمانی است كه بخش مسكن وارد فاز ركودی عمیق شد و از آن هنگام به غیر از یك یا دماه در همه ماه ها تورم نقطه به نقطه سالیانه قیمت مسكن از تورم نقطه به نقطه عمومی كشور كمتر بوده است. عمق ركود در ماه هایی طی این 4 سال به حدی بوده است كه بازار مسكن تورم منفی را هم تجربه كرده است و كاهش قیمت هم در بازار رخ داده است، كه این وضعیت به ضرر سرمایه گذاران بخش مسكن منجر گردیده است. این گزارش با گمانه زنی پیرامون اینكه آیا ممكن است در آینده شاهد رشد قیمت مسكن همانند دوره سال های 86 تا 91 باشیم، دلایل تداوم ركود مسكن را در چند 4 عامل خلاصه كرده است كه شامل قیمت نفت، مازاد تقاضا، عامل نرخ سپرده و تسهیلات بانك می گردد. البته این گزارش اشاره ای به عواملی همچون نرخ ارز نكرده است كه از نگاه برخی صاحبنظران شرایط سایر بازارها همچون مسكن را هم تحت تاثیر قرار داده است. در گزارش اتاق اصناف تهران پیرامون نقش قیمت نفت بر رونق بازار مسكن آمده است كه مقایسه ای میان دوره های رونق بازار مسكن و قیمت نفت مبین این مورد است كه هر گاه بازار مسكن در رونق به سر برده است، قیمت نفت در كف تاریخی خود بوده است. در توضیح این مساله گزارش اخیر می نویسد كه قیمت نفت بعنوان موتور توزیع ثروت است و با كاهش این درآمد پول كافی در جامعه توزیع نمی گردد و این وضعیت سبب می گردد كه با عدم بسط نقدینگی امكان افزایش قیمت مسكن با استفاده از افزایش قیمت نفت سلب شود. دومین عاملی كه در گزارش اتاق اصناف تهران بعنوان عامل تداوم ركود از آن یاد شده است مبحث عامل مازاد تقاضاست. بر این اساس با یادآوری یك دوره تاریخی گفته شده است كه هر گاه موج افزایش قیمت بازار مسكن را فراگرفته است، شاهد افزایش ساخت و ساز در كلانشهرها بودیم. در حالیكه این ساخت و ساز متناسب با تقاضا نبوده است و شاید زمینه انباشت خانه های خالی شده است. در این خصوص هم باید خاطرنشان كرد با عنایت به افزایش تقاضا كه از سال 96 شروع شده است تا هنگامی كه عرضه این خانه های انباشت شده انجام نشود، موج افزایش قیمت ها بدون افزایش حجم معاملات می تواند ادامه پیدا كند. نرخ بهره بانكی سپرده ها در سال های اخیر یكی دیگر از عواملی است كه گزارش یادشده به آن می پردازد. در توضیح این بخش آمده است كه نرخ سپرده در فاصله میان سال های 92 تا 96 روند كاهشی متناسب با نرخ تورم نداشته است. در آخرین مقطع در سال 96 با تولید نوسان در بازار ارز، فروش اوراق مالی با سود 20 درصد سیاست های كاهش سود بانكی در این سال را ناتمام گذاشت. این گزارش می افزاید كه نرخ سود سپرده بالای بانكی عاملی است كه قدرت تحرك از بازارهای سرمایه گذاری همچون بازار مسكن را سلب كرده است. نرخ سودهای بالا سبب شد سرمایه گذاران وارد بازار مسكن نشوند. گزارش اتاق اصناف تهران دلیل اینكه بانك ها به پرداخت سود بالا متمایل شده اند را نوعی بحران در شبكه بانكی می داند و نتیجه می گیرد كه طی سال های گذشته ارتباط میان نرخ سود به سپرده های بانكی مدت دار و نرخ تورم قطع شده است. بر همین مبنا در چهارمین بخش از این گزارش بحران بانكی بعنوان عاملی یاد می گردد كه بانك ها نتوانند تسهیلات متناسب برای خرید مسكن به متقاضیان پرداخت كنند تا از این طریق طرف تقاضا تحریك شود. در این بخش آمده است كه بانك مسكن از معدود بانك هایی است كه توان پرداخت تسهیلات متناسب با شرایط متقاضیان را دارد و این حالت سبب گشته است كه بخش مسكن به یك بازار بزرگ نقدی تبدیل گردد و این مورد با عنایت به قیمت مسكن شرایطی را بوجود آورده است كه هر كس امكان ورود به آن را نداشته باشد. با این شرایط در حالیكه قیمت نفت ممكن است در آینده تغییر زیادی نداشته باشد و در حالیكه قدرت خرید مردم حتی با وجود تسهیلات بانكی كاهش پیدا كرده است و از سویی عرضه مسكن با مشكلاتی همراه شده است. می توان گفت با وجود افزایش قیمت مسكن كه می تواند انعكاس دهنده نگرانی عرضه كننده ها قلمداد شود، امیدی به خروج از ركود بخش مسكن طی سال پیش رو وجود نداشته باشد. 35225
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
جدیدترین مطالب مرتبط در سیب پال
نظرات بینندگان سیب پال در مورد این مطلب